В Российской Федерации неприкосновенность права собственности гражданина, как и право на жилое помещение, гарантированы Конституцией. В то же время, есть исключительные случаи, когда жилое помещение может быть изъято у собственника, в частности:
1. если жилое помещение приобретено с использованием заемных средств и находится в залоге у банка, в то время как заемщик не исполняет свои обязательства по кредиту, выселение собственника-должника возможно на основании решения суда. Кредитор может обратиться в суд с требованием о реализации заложенного имущества и выселении, если должник более трех раз в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, нарушал сроки внесения платежей, даже если просрочка была незначительна. Выселить собственника возможно, если суд примет решение о реализации квартиры путем проведения публичных торгов. В свою очередь, вырученные от продажи квартиры средства будут направлены на погашение задолженности по ипотеке. В случае обращения взыскания на заложенное жилье право проживания всех зарегистрированных в квартире лиц прекращается.
2. если должник не может расплатиться с кредиторами в рамках процедуры банкротства. Согласно закону на единственное жилье должника-банкрота не может быть обращено взыскание по долгам последнего в рамках процедуры банкротства. Однако есть исключения. Так, если квартира имеет большую площадь, чем необходимый минимум для проживания, или высокую стоимость, допускается возможность реализации такой квартиры в рамках процедуры банкротства и приобретения бюджетного жилья. Вырученные денежные средства направляются для погашения долга перед кредиторами.
3. если собственник произвел незаконную перепланировку. В случае выявления жилищной инспекцией факта незаконной перепланировки, последняя направляет собственнику предписание о возвращении квартиры в первоначальное состояние. При отказе выполнить это требование инспекция может обратиться в суд с иском о принудительном приведении помещения в прежний вид. В этом случае при несогласии собственника восстановить жилое помещение суд может вынести решение о принудительной продаже квартиры с публичных торгов. Собственнику будут выплачены средства за проданное недвижимое имущество за вычетом расходов, связанных с исполнением судебного решения по приведению квартиры в первоначальный вид.
4. если суд признал сделку недействительной. Собственника могут выселить из квартиры, если суд признал недействительной сделку по приобретению квартиры. Например, если были выявлены мошеннические действия, квартира была продана без согласия всех собственников, сделка была заключена с недееспособным лицом или с нарушением законодательства. Соответственно, право собственности на квартиру возвращается ее прежнему владельцу, а текущий собственник обязан освободить помещение с правом потребовать уплаченных за квартиру денежных средств. Если он этого не сделает добровольно, гражданина могут выселить по решению суда без предоставления другого жилья.
С целью предотвращения негативных последствий и сокращения рисков признания сделки недействительной стоит обратиться к нотариусу. Нотариус установит истинную волю и намерения сторон, проверит действительность паспортов, банкротство, дееспособность, наличие исполнительного производства, а также иную юридически-значимую информацию. Помимо этого нотариус установит: находится ли квартира в залоге; нет ли в отношении квартиры каких-либо иных зарегистрированных ограничений или обременений, а также — была ли в этой квартире перепланировка и «узаконена» ли она. Одним из важных преимуществ нотариальной формы сделки является режим «одного окна». Это значит, что нотариус сделает необходимые запросы в уполномоченные органы (Росреестр, орган ЗАГС, и так далее), восстановит при необходимости утраченные документы, проведет правовую экспертизу представленных документов, подготовит проект договора и направит документы в регистрирующий орган после заключения договора. Участники сделки не несут каких-либо дополнительных расходов и избавлены от необходимости самостоятельного сбора документов в различных инстанциях. Важно, что срок государственной регистрации прав на основании удостоверенных нотариусом договоров составляет всего один день. Стоит также отметить, что обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, обладают повышенной доказательственной силой в суде.
Таким образом, нотариальная форма сделок является наиболее эффективным и надежным инструментом защиты прав и законных интересов граждан, позволяющим обеспечить безопасность гражданского оборота и уменьшить число судебных споров. По вопросам совершения сделок можно обратится к любому нотариусу и получить подробную и бесплатную консультацию.
Помощник нотариуса Камакина Марина Витальевна.
