Что изменилось на рынке первичной недвижимости в 2024 году.
Самыми значимыми изменениями для рынка жилой недвижимости во всех регионах России в 2024 году стало завершение программы господдержки, изменение условий по льготным программам жилищного кредитования (семейная и ИТ-ипотека) и повышение ключевой ставки Банка России.
К концу года на первичном рынке началось динамичное изменение структуры предложения. В ноябре в крупнейших российских городах цена квадратного метра в новостройках составила 172 000 рублей за кв. м. При этом в 13 мегаполисах из 16 зафиксирован рост медианной цены квадратного метра в течение месяца, в основном обусловленный выводом в продажу большего количества более ликвидных одно- и двухкомнатных квартир. В них стоимость квадратного метра традиционно выше, чем в многокомнатных. Также на рост медианной цены «квадрата» повлиял выход на рынок новых объектов классов бизнес и элит. Так охарактеризовал обстановку на рынке коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.
— Мы видим, что объёмы жилищного строительства в мегаполисах остаются на высоких уровнях предыдущих лет. Стоит сказать, это продолжающийся импульс льготной ипотеки, который, вероятнее всего, будет поддерживать объёмы ввода нового жилья на прежнем уровне и в 2025 году. Сегодня основной объём предложения на рынке — это те проекты, которые были заложены еще два-три года назад, в прежних условиях ипотечного кредитования. Однако в будущих проектах мы можем увидеть изменение характеристик в разных классах. Вероятно, что ради экономии и покупатели, и застройщики будут готовы отказываться от некоторых деталей, которые сегодня присутствуют в сегментах бизнес и комфорт, — пояснил Евгений Белокуров.
Что касается спроса, то в начале года он ожидает динамику, схожую с той, что наблюдалась в последние месяцы 2024 года. Возможное смягчение денежно-кредитной политики начнётся не ранее второй половины будущего года, что станет главным фактором спроса на рынке жилья.
— Не стоит также забывать, что часть потенциальных покупателей обладают сбережениями на депозитах, и не исключено, что в случае снижения процентных ставок по вкладам эти деньги могут начать перетекать на рынок недвижимости. Это может создать дополнительный спрос во второй половине 2025 года, — добавил Евгений Белокуров.
Сейчас наметился тренд на сокращение площади приобретаемых квартир. Он обусловлен стремлением покупателей минимизировать расходы на покупку недвижимости. Меньшая площадь позволяет снизить общую стоимость сделки, что становится особенно актуальным в условиях роста цен на жильё и высоких ипотечных ставок. Маленькие квартиры становятся привлекательным решением для молодых семей, студентов и одиноких людей, предпочитающих вложить средства в собственное жильё вместо аренды. В результате увеличивается популярность студий и однокомнатных квартир. Об этом рассказала руководитель управления аналитики рынка и автоматизации данных федеральной компании DOGMA Анна Кузнецова.
Также, по её словам, за последний год на 15% увеличился спрос на отделку от застройщика. Это связано с двумя ключевыми факторами. Во-первых, стоимость отделки можно включить в ипотечный договор, что избавляет покупателей от необходимости искать дополнительные деньги на ремонт. Во-вторых, для многих новосёлов важна скорость переезда. Жильё с отделкой позволяет заселиться практически сразу после получения ключей. Это особенно актуально для региональных покупателей и для тех, кто на период строительства арендует недвижимость. Кроме того, данный формат становится удобным инструментом для инвесторов, сдающих недвижимость в аренду.
Как будут меняться цены на новостройки.
Ипотечные ставки давно выше психологического порога, поэтому доля ипотеки без субсидирования в продажах незначительна. Рынок уже начал адаптироваться к высоким ставкам, произошло перераспределение инструментов покупки в структуре продаж. В частности, стали востребованными рассрочка и покупка за наличные. Эта тенденция продолжится и в 2025 году. Такой прогноз сделал вице-президент по маркетингу и продажам DOGMA Илья Витковский.
Сроки получения разрешений на строительство и ввод новых объектов в эксплуатацию в 2024 году значительно увеличились. Новые многоквартирные дома не запускаются в запланированных объёмах, а те проекты, которые уже стартовали, также сталкиваются с задержками. Это значит, что в 2025 году темпы ввода новых МКД окажутся ниже, чем в 2024 году. На эти моменты обратил внимание СЕО IT-компании «Философт» Иван Власов.
— Мы видим, что государство постепенно снижает меры поддержки, и, вероятней всего, в следующем году данный тренд продолжится. Девелоперские компании должны привыкать к новым условиям и уходить от зависимости от государства. В связи с этим вывод новых объёмов квадратных метров в реализацию будет снижаться. Мы полагаем, что корректировка цен в новостройках будет, но она окажется незначительной, в пределах 1−2%, — пояснил Илья Витковский.
По его оценкам, радикального снижения цены ждать не стоит. При растущей стоимости стройматериалов, дефиците рабочих специальностей и действующей ключевой ставке девелоперы не могут себе позволить снижать цены. Среди драйверов продаж в 2025 году будут семейная ипотека, которую поддерживает государство, и гибкие программы рассрочек от девелоперов.
— По ценам в 2025 году мы прогнозируем небольшой рост либо стагнацию, но точно не падение. Спрос сохранится примерно плюс-минус на текущем уровне. Предложение будет, на наш взгляд, постепенно сокращаться, потому что выводить на рынок избыточные объёмы, превышающие текущий спрос, для девелоперов нет смысла. Там, где можно притормозить с выводом, девелоперы предпочтут дождаться лучших условий, — рассказал руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS Денис Бобков.
Важное влияние на рынок продолжит оказывать ключевая ставка. Если она сохранится на высоком уровне, то в массовом сегменте мы можем увидеть падение спроса за счёт повышения ставок по ипотеке. А вот спрос на премиальные и элитные новостройки останется на прежнем, высоком уровне. Тем более что здесь доля ипотечных сделок минимальна (менее 30%). Кроме того, программы рассрочки, активно предлагаемые многими девелоперами, позволяют диверсифицировать инвестиции покупателей, которые могут параллельно распределять капитал между недвижимостью и банковскими вкладами. Такое мнение высказал руководитель департамента продаж UNIQ Development Валерий Ручий.
— Также в 2025 году мы увидим продолжение битвы интересных концепций в проектах. Многие застройщики ещё активнее делают акцент на экологичность и качественную инфраструктуру в своих комплексах. Борьба за покупателя усиливается, поэтому компании стремятся предложить ему максимально интересный продукт, — пояснил Валерий Ручий.
Евгений Белокуров считает, что в течение 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках будет немного снижаться, а ценовой разрыв между первичной и вторичной недвижимостью сократится.
Как будут меняться цены на загородную и курортную недвижимость.
Интересная ситуация складывается на рынках загородного жилья. Это касается не только ИЖС для личного пользования, но и покупки дальних дач на курортах и инвестиционной недвижимости.
— Мы уже общались с поставщиками строительных материалов о зимних поставках. Всегда в этот период материалы дешевле на 10% минимум. А сейчас, к нашему удивлению, древесина как стоила 18 000 за м3, так и стоит. Металл тоже. Стоимость не оптимизировалась. Мы запросили обратную связь и получили ответ. Текущая налоговая нагрузка, логистические издержки и иные дополнительные оплаты не дали возможности снизить цены сезонно. Более того, весной цена увеличится на 10%, — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Следовательно, по его оценкам, стоимость домов весной вырастет также минимум на 5%, исходя из удельного веса материалов в смете. Дальнейшее развитие рынка пока прогнозировать сложно.
— Если говорить о курортной недвижимости, то спрос и цены на неё будут и дальше расти. Мы уверены, что в 2025 году интерес к такой недвижимости — как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду — останется высоким. Сейчас в России появляется всё больше интересных альтернатив зарубежным направлениям: Крым, Алтай, Архыз, Калининград. Пока многие из этих рынков ещё могут предложить достаточно привлекательные ценовые условия и у покупателей есть возможность выгодно приобрести недвижимость. Тем более что девелоперы постепенно начинают создавать там по-настоящему качественные проекты европейского уровня, — рассказала генеральный директор международной компании Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская.
