Определение эскроу-счета простыми словами:
Это банковский счет для «заморозки денег», который нужен для финансовой безопасности обеих сторон сделки. Средства с этого счета будут переведены продавцу только тогда, когда он выполнит свои обязательства перед покупателем. Например, построит многоквартирный дом, сдаст жилье и проведет коммуникации.
Эскроу-счета появились в России в 1996 году благодаря изменениям в Гражданском кодексе. Но до 2004 года они не пользовались популярностью. А вот после внесения поправок в Федеральный закон про них вспомнили и заговорили.
Сначала их главной задачей было уберечь дольщиков от недобросовестных застройщиков. Но уже сейчас эти счета используются не только в сделках с недвижимостью, но и при покупке или продаже любых товаров, работ, услуг и даже прав на результаты интеллектуальной деятельности. Помимо этого, эскроу счет пригодится при покупке акций и долей участия.
Европейцы и американцы используют такие счета уже очень давно — они невероятно популярны среди населения. Например, покупатель, который не доверяет интернет-магазину, но заказывает там товар из-за выгодных условий, открывает эскроу счет для того, чтобы оградить себя от мошенничества. Он переводит туда деньги, сообщает об этом продавцу и ожидает товар. Как только он его получает, эскроу-агент переводит средства продавцу.
В России с девяностых и двухтысячных годов было слишком много обманутых дольщиков: людей, вложивших деньги в строительство многоквартирного дома, но так и не получивших свои квадратные метры из-за проблем застройщика. Эту проблему нужно было решать на самом высоком уровне, поэтому потребовалось принять новый закон в сфере жилого строительства — ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Самое главное достижение закона — использование эскроу счетов при покупке недвижимости. Они обязательны с 1 июля 2019 года. На этих счетах замораживаются деньги покупателя до тех пор, пока застройщик не сдаст объект в эксплуатацию. То есть строительная компания теперь возводит здание за счет средств из собственного кошелька или займов.
Покупатель переводит на счет эскроу необходимую сумму, чтобы запустить процесс покупки.
Основная задача — следить за тем, чтобы на счете не снижалось количество средств. Простыми словами, банк должен заблокировать деньги до выполнения расчетов по торгово-финансовой операции, выступающей предметом договора.
С физических лиц банк обычно не взимает комиссию за открытие эскроу счетов.
Все отлично продумано: покупатель может взять ипотеку в любом удобном ему банке, а после одобрения заключить с застройщиком договор долевого участия. В нем нужно будет прописать, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.
Из оригиналов документов потребуется только удостоверение личности и оригинал ДДУ (договора долевого участия).
Банк выполняет свои функции по хранению денег и контролю выполнения условий сделки, а покупатель начинает выплачивать ипотеку.
В 2019 году ФЗ-214 ужесточили еще больше: теперь все сделки с новостройками проходят через счета эскроу. Это усложняет работу строительных компаний, ведь им негде взять деньги на продолжение строительства, если нет собственных средств. Выход один — брать кредиты.
Из-за процентов по кредиту девелоперы подняли стоимость квадратного метра.
Есть мнение, что счета эскроу очень выгодны банковской системе: застройщики берут кредиты, покупатели оформляют ипотеки, а банки распоряжаются их средствами, подсчитывая набежавшие проценты.
Список источников:
