Определение эскроу-счета простыми словами:
Это банковский счет для «заморозки денег», который нужен для финансовой безопасности обеих сторон сделки. Средства с этого счета будут переведены продавцу только тогда, когда он выполнит свои обязательства перед покупателем. Например, построит многоквартирный дом, сдаст жилье и проведет коммуникации.
История появления
Эскроу-счета появились в России в 1996 году благодаря изменениям в Гражданском кодексе. Но до 2004 года они не пользовались популярностью. А вот после внесения поправок в Федеральный закон про них вспомнили и заговорили.
Сначала их главной задачей было уберечь дольщиков от недобросовестных застройщиков. Но уже сейчас эти счета используются не только в сделках с недвижимостью, но и при покупке или продаже любых товаров, работ, услуг и даже прав на результаты интеллектуальной деятельности. Помимо этого, эскроу счет пригодится при покупке акций и долей участия.
Европейцы и американцы используют такие счета уже очень давно — они невероятно популярны среди населения. Например, покупатель, который не доверяет интернет-магазину, но заказывает там товар из-за выгодных условий, открывает эскроу счет для того, чтобы оградить себя от мошенничества. Он переводит туда деньги, сообщает об этом продавцу и ожидает товар. Как только он его получает, эскроу-агент переводит средства продавцу.
Что такое эскроу счет для покупки жилья?
В России с девяностых и двухтысячных годов было слишком много обманутых дольщиков: людей, вложивших деньги в строительство многоквартирного дома, но так и не получивших свои квадратные метры из-за проблем застройщика. Эту проблему нужно было решать на самом высоком уровне, поэтому потребовалось принять новый закон в сфере жилого строительства — ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Самое главное достижение закона — использование эскроу счетов при покупке недвижимости. Они обязательны с 1 июля 2019 года. На этих счетах замораживаются деньги покупателя до тех пор, пока застройщик не сдаст объект в эксплуатацию. То есть строительная компания теперь возводит здание за счет средств из собственного кошелька или займов.
Как это работает: этапы покупки недвижимости через эскроу счет
- Составление договора между участниками сделки.
То есть покупатель недвижимости, продавец (бенефициар) и доверительное лицо (банк) подписывают документы, в которых прописаны все детали покупки. - Регистрация эскроу счета
- Пополнение счета
Покупатель переводит на счет эскроу необходимую сумму, чтобы запустить процесс покупки.
Что делает банк: главная задача и ответственность
Основная задача — следить за тем, чтобы на счете не снижалось количество средств. Простыми словами, банк должен заблокировать деньги до выполнения расчетов по торгово-финансовой операции, выступающей предметом договора.
С физических лиц банк обычно не взимает комиссию за открытие эскроу счетов.
Ипотека и счет эскроу: как это сочетается?
Все отлично продумано: покупатель может взять ипотеку в любом удобном ему банке, а после одобрения заключить с застройщиком договор долевого участия. В нем нужно будет прописать, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.
Из оригиналов документов потребуется только удостоверение личности и оригинал ДДУ (договора долевого участия).
Банк выполняет свои функции по хранению денег и контролю выполнения условий сделки, а покупатель начинает выплачивать ипотеку.
Что выбрать: эскроу, банковскую ячейку или аккредитив?
| Вариант | Плюсы | Минусы |
| Эскроу | Это безопасно. Не нужна наличка, а значит и проверка подлинности купюр. Это бесплатно или не очень дорого по сравнению с другими вариантами. Деньги на эскроу счетах попадают в систему страхования вкладов, а это значит, что государство вернет до десяти миллионов рублей при неблагоприятном исходе. | Сумма страховых выплат может снизиться с 10 до 1,4 миллиона, если застройщик не заберет деньги сразу после окончания строительства. То есть деньги будут лежать на счете, а банк разорится — покупателю вернут только 1,4 млн рублей. Не во всех банках есть возможность открыть счет эскроу. Банк отправляет деньги застройщику после сдачи дома. Это плохо для покупателя, потому что при проверке жилья могут возникнуть недочеты, а деньги будут уже на счете продавца. |
| Банковская ячейка | Некоторые считают этот способ надежным и проверенным: так покупают квартиры уже много лет. Но минусы в данном случае перевешивают. Все, что находится в ячейке, считается собственностью человека, а не банка, поэтому даже при отзыве лицензии ячейку можно вскрыть только при ее владельце. | Банк не несет ответственность за подлинность денежных средств. Банк не берет на себя ответственность за сумму в ячейке: он не проинформирован о ее размере, так как в документах она не указывается. Стоимость ячейки зависит от ее размера и может составлять до 100 рублей в день. Дорого! Деньги в ячейке не застрахованы государством |
| Аккредитивный счет | Надежно и безопасно, если это безотзывный аккредитив. Деньги застрахованы государством до 1,4 млн рублей. | Возможны мошеннические схемы. Например, продавец может подделать документы о готовности жилья и предоставить их в банк для получения средств. Банк не является полноправным участником сделки и не имеет права проверять все этапы и условия сделки. Это не так безопасно, как при расчете через эскроу. |
Изменения 2019 года
В 2019 году ФЗ-214 ужесточили еще больше: теперь все сделки с новостройками проходят через счета эскроу. Это усложняет работу строительных компаний, ведь им негде взять деньги на продолжение строительства, если нет собственных средств. Выход один — брать кредиты.
Из-за процентов по кредиту девелоперы подняли стоимость квадратного метра.
Есть мнение, что счета эскроу очень выгодны банковской системе: застройщики берут кредиты, покупатели оформляют ипотеки, а банки распоряжаются их средствами, подсчитывая набежавшие проценты.
Список источников:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/7e20edcc51ba599c70fb328204e3ac1226e7d912/
https://www.sberbank.ru/ru/legal/bankingservice/documentary/tfrf/escrow
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/52370689ed4f310ffc104345d80f60553cfa3200/
https://www.gazeta.ru/business/realty/2017/09/27_a_10909112.shtml
http://base.garant.ru/12138267/
https://realty.rbc.ru/news/5ca60f8e9a794791ed68cabc
https://www.sberbank.ru/ru/person/paymentsandremittances/escrow
https://fincult.info/article/sistema-strakhovaniya-vkladov/
https://fincult.info/article/bankovskiy-akkreditiv-chto-eto-i-kak-ego-ispolzovat-pri-krupnykh-pokupkakh/
https://fincult.info/article/scheta-eskrou-chto-eto-i-zachem-oni-nuzhny/
https://blog.domclick.ru/post/eskrou-schet-kak-eto-rabotaet-i-chto-nuzhno-znat-pokupatelyu-kvartiry-v-novostrojke
https://novostroev.ru/articles/eskrou-scheta-i-akkreditiv-v-chem-razlichiya/#2
