Спрос на коммерческие помещения в подвалах домов вырос за последние пять лет в 3−4 раза. Бизнесу не хватает помещений выше уровня земли.
Такие лоты активно арендуют сервисы доставки, пункты самовывоза, разнообразные мастерские, оказывающие бытовые услуги населению, говорит заместитель гендиректора агентства Invest 7 Евгений Абрамычев. Инвесторы же могут приобрести такие помещения с небольшим бюджетом и получать порядка 12−15% годовых от сдачи их в аренду.
С точки зрения инвестиций интересны не все подвальные помещения, а только те, которые выделены в отдельный кадастр, имеют статус нежилого объекта и не являются местами общего пользования, отмечает эксперт. Чаще всего они являются помещениями свободного назначения. При этом могут находиться не только в жилых домах, но и в коммерческих объектах — например, в небольших торговых центрах районного типа. В столице, в частности, таких объектов очень много, отмечает Абрамычев.
В 1990-х и начале 2000-х годов такие объекты массово организовывались по всему городу, инвесторы их выкупали с прицелом на будущее, но долгое время они пустовали, так как не пользовались спросом. Арендаторы заполняли, в первую очередь, помещения на первых этажах жилых домов. Зачастую коммерсанты выкупали квартиры на первых этажах и переводили их в статус нежилых помещений. Однако в 2014 году было уточнено законодательство, что сделало такую схему практически невозможной. В итоге прирост нового предложения коммерческих помещений сократился, тогда как при активном развитии ритейла, общепита, сферы услуг и других направлений бизнеса спрос на такие площади только увеличивался. И при отсутствии других вариантов арендаторы начали активно заезжать в подвалы.
Особенный бум спроса начался после бурного роста онлайн-торговли и доставки в пандемию. Сейчас такие помещения дают невообразимую доходность, отмечает Абрамычев: хороший ликвидный объект в Москве площадью до 100 кв. м в интересной локации можно приобрести за 10−15 млн руб. (и это дешевле аналогов на первом этаже на 30−50%) и, сдавая в аренду, получать 10−12% годовых. Если же такие объекты продаются в формате готового арендного бизнеса с арендатором в виде пункта выдачи заказов, то прибыль вырастает до 17% годовых, а срок окупаемости — до 6−8 лет. Величина арендной ставки зависит от профиля арендатора, добавляет Абрамычев: например, алкомаркеты готовы платить примерно рыночную ставку, а пункты выдачи заказов — на 30−50% выше, если нет альтернативных помещений и сильной конкуренции с другими пунктами.
Впрочем, хотя за последние пять лет спрос на подвалы со стороны инвесторов вырос в 3−4 раза, за последний год он, напротив, упал на 20−30%. Это связано с тем, что инвесторы с небольшими бюджетами перенаправили часть капитала на доходные сейчас банковские вклады. В июне нынешнего года объем предложения помещений на цокольных и подвальных этажах вырос по сравнению с июнем 2023 года на 13% в сегменте продажи и на 9% в сегменте аренды, говорит руководитель категории коммерческой недвижимости на «Авито» Олег Изотов.
Больше всего выросло количество объявлений о продаже таких помещений в Казани (на 34%), Санкт-Петербурге (27%), Москве (26%) и Челябинске (25%). Снизилось предложение в Перми (на 2%). В сегменте аренды предложение сильнее всего расширилось в Уфе (на 32%), Нижнем Новгороде (23%) и Самаре (20%). Спрос на покупку таких помещений, по данным «Авито Недвижимости», за год не изменился, а на аренду — вырос на 7%. Заметно больше интересоваться приобретением подвалов стали покупатели в Новосибирске (рост на 55%), Москве (48%) и Красноярске (43%), их арендой — в Перми (увеличение на 31%), Нижнем Новгороде (+29%), Уфе (+21%) и Москве (+20%).
Спрос на помещения в подвальных помещениях действительно растет и для этого есть несколько факторов, пояснила член «Деловой России» Екатерина Никитина. «Стоимость квадратного метра в таких площадях — она значительно ниже, чем аналогичные предложения на других уровнях здания», — отметила она.
По мнению эксперта, второй фактор — доступность, многие покупатели и арендаторы предпочитают приобретать помещения в близости от своего проживания. Это позволяет оперативнее решать возникающие вопросы. Помимо этого, имеется еще один важный момент — техническое оснащение таких помещений (свет, вода, отопление). Это позволяет использовать их для разных целей круглый год. «Совокупность этих факторов позволяет прогнозировать дальнейший рост спроса на цокольные и подвальные помещения разной конфигурации от небольших кладовых для личного пользования до складских помещений коммерческих организаций», — резюмировала Никитина.
