Крах крупных банков по обе стороны Атлантики вызвал шок по всей финансовой системе. Обвал удалось купировать благодаря срочным сделкам поглощения и гарантии ФРС США всех депозитов. Однако это решение может оказаться временным, так как фундаментальные опасности для банковской системы и всей экономики в целом сохраняются. Одна из таких тревожных точек — сектор коммерческой недвижимости, прежде всего офисов и складских помещений. Причем угрозы возникли одновременно в США и Европе.
«Офисный ад»
В начале апреля инвестиционный банк Morgan Stanley выпустил обзор, в котором указал на то, что финансовая ситуация в коммерческой недвижимости в США является крайне взрывоопасной.
Общий объем задолженности в секторе составляет $2,9 трлн.
Сама по себе цифра еще не является свидетельством каких-то глобальных проблем, но есть нюанс: около половины долгов владельцев недвижимости должны быть рефинансированы в течение ближайших двух лет. А вот с этим есть некоторые сложности.
Проблемы коммерческой недвижимости те же самые, что и у других отраслей экономики, — рост ставок. Базовая ставка ФРС, которая еще год с небольшим назад находилась на нулевом уровне, сейчас достигла диапазона 4,75−5%. Регулятор пытается бороться с рекордной за почти 40 лет инфляцией, но рынку не легче.
Это очень жесткие условия, у которых было не так уж много примеров в новейшей истории.
Но это только часть проблемы. Вторая состоит в том, что помещения, кредиты за которые нужно рефинансировать, не приносят дохода, поскольку пустуют. В I квартале 2023 года доля вакантных офисов в США составила 18,9%, что является худшим показателем в истории — на 5 процентных пунктов больше, чем в 2019 году. Стоит отметить, что такое происходит даже на фоне очень малого ввода в эксплуатацию новых площадей — всего 4,54 млн квадратных футов (чуть больше 400 тыс. кв. м) за I квартал 2023 года, почти в пять раз меньше, чем в 2022 году.
Офисы пустуют по понятной причине. В 2020 году множество американских компаний перешли на удаленную работу. Когда локдауны закончились, выяснилось, что сотрудники не слишком-то горят желанием возвращаться в рабочие кабинеты и опенспейсы. Значительную часть работников перевели на гибридный график, что в любом случае заметно снизило потребность в офисном пространстве.
В довершение по сектору ударили трудности компаний хайтека. С 2022 года отрасль находится в затяжном кризисе, акции компаний, ранее дорожавшие намного быстрее остального рынка, падают на протяжении многих месяцев.
Для сравнения, за весь 2022-й (и так установивший антирекорд по числу увольнений) речь шла о 1,5 тыс. компаний, сокративших в общей сложности 240 тыс. человек. При такой конъюнктуре гулкая пустота в бизнес-центрах была, как говорится, немного предсказуема. Наиболее сурово дела обстоят в таких центрах интернет-индустрии, как Сиэтл и Сан-Франциско (где, в придачу ко всему, добавились еще проблемы с криминалом и запредельная стоимость жилья, вынуждающая специалистов и компании покидать города).
На данный момент, как пишет The Economist, в Сан-Франциско по соседству с Кремниевой долиной пустует 29% офисов. Но хотя острее всего кризис выглядит в секторе офисов, от обвала не застрахован ни один из других сегментов. Аналитики отмечают, что даже такая успешная в последние годы компания, как Amazon, слишком много вкладывала в свои склады.
В итоге, согласно прогнозу Morgan Stanley, стоимость коммерческой недвижимости в США может упасть на 40%, что является сопоставимым показателем с результатами финансового кризиса-2008. Пустующие и дешевеющие офисы нельзя просто взять и законсервировать: нужно платить налог на имущество, да и содержание здания стоит немало. Многие владельцы держат свои бизнес-центры в залоге у банков и, когда нет никаких вариантов погасить задолженность, просто относят в кредитную организацию ключи.
Миллиардер Илон Маск в одном из своих твитов назвал ситуацию с коммерческой недвижимостью в США «с большим отрывом самой серьезной проблемой». Дело еще в том, что до 80% кредитов в этом секторе приходится на мелкие и средние банки, которые уже столкнулись с целым ворохом бедствий с начала года, особенно после краха Silicon Valley Bank, вызвавшего массовый отток депозитов из некрупных кредитных организаций.
Растущие уязвимости
Между тем аналитики JP Morgan утверждают, что по другую сторону Атлантики кризис американских масштабов в этом секторе не ощущается. В своем обзоре они отмечают, что цепная реакция в европейских банках вряд ли возможна, поскольку в ЕС у отрасли «другая динамика». В частности, намного меньше пустующих офисов, что может быть связано с тем, что европейские компании хуже относятся к удаленной работе. Кроме того, европейские банки более охотно предоставляют рефинансирование для владельцев помещений.
Но не всё так просто. Цены на офисную и другую коммерческую недвижимость в странах ЕС тоже падают с последнего квартала прошлого года, пусть и чуть слабее, чем в США. Как отмечает The Financial Times, за минувшие месяцы произошло уже несколько дефолтов и реструктуризаций задолженности по ряду крупных офисных зданий в самых разных углах Европы. ЕЦБ предупреждает о «растущих уязвимостях» на рынке. Ситуация чуть лучше, чем в 2008 году, когда банки выдавали кредиты на сумму полной стоимости объектов, но в Германии, на самом крупном европейском рынке коммерческой недвижимости, соотношение размера займа и цены объекта и сейчас составляет около 80%. А ведь спад в секторе, по сути, только-только начался.
Отличия от 2008 года есть и в худшую сторону. Тогда ставка ЕЦБ упала близко к нулю, что позволило владельцам помещений переждать шторм. Теперь ситуация обратная: центральные банкиры наращивают стоимость заимствований и процесс, судя по всему, далек от завершения. Более того, цикл повышения ставок в Европе начался позже, чем в Америке, тогда как инфляция в Старом Свете сильнее и агрессивнее. Для ее нейтрализации могут потребоваться более крутые меры, чем за океаном.
В данный момент проблемы испытывают в основном владельцы и кредиторы менее ходовых и более дешевых помещений. Но со временем кризис распространяется на все виды недвижимости.
Справедливости ради, коммерческая недвижимость составляет намного меньшую долю в портфеле коммерческих банков Европы по сравнению с Америкой и особенно небольшими американскими банками. Но от региона к региону этот показатель может довольно сильно разниться, к примеру, в странах Скандинавии и Финляндии кредитные учреждения несут огромные риски по кредитам в данном секторе.
Банки вместо работающих кредитов остаются с крайне низколиквидными зданиями и сооружениями, спрос на которые неуклонно падает. Пережить обвал группы токсичных активов здоровой банковской системе по силам, но, как показал опыт последних нескольких месяцев, о здоровье кредитных организаций как в США, так и в Европе говорить можно разве что саркастически.
Учитывая вал проблем в других секторах, в первую очередь в области жилой недвижимости, легко представить, какой «идеальный шторм» может сложиться на рынках. Финальный штрих к картине — связанные у центробанков руки в вопросе денежно-кредитной политики. Сейчас нельзя просто взять и снизить ставки, чтобы спасти тот или иной сектор. Инфляция, в отличие от 2008 года, заставляет выбирать только между очень плохим и еще худшим сценарием.
