Где на Южном Урале полным ходом идёт КРТ? Сколько жилья сдадут застройщики и сколько сейчас стоит квадратный метр жилья в регионе? Об этом рассказли эксперты в преддверии Дня строителя.
Ставки на КРТ.
С начала года в Челябинской области введено в эксплуатацию уже более 1 млн квадратных метров жилья. Таковы данные Росстата. По-прежнему лидирует ИЖС: население построило свыше 5 тыс. индивидуальных домов площадью 735 тыс кв.м, тогда как застройщики осилили пока только 300 домов площадью 296 тыс. кв.м.
«Ожидается, что объём ввода жилья в 2024 году будет находиться на уровне прошлого года, — прокомментировали в региональном минстрое, — а тогда было введено более 2 млн квадратов. Большинство сдач домов у застройщиков запланированы на ноябрь-декабрь».
Программа КРТ, стартовавшая три года назад, развернулась на полную. В минувшем декабре в её рамках сдан первый дом в Челябинске, это многоэтажка в Тракторозаводском районе площадью 14,7 кв.м. Сейчас в областном центре идут ещё четыре стройки: квартал в границах улиц Бр. Кашириных, Ижевской, И. Вандышева, территория в границах улиц Первой Пятилетки, Марченко, Ловина, Танкистов и пр. Ленина, территория на пересечении улиц Лесопарковой и Худяковой, а также территория по ул. Труда. После утверждения документации по планировке указанных территорий застройщики обязаны будут определить сроки расселения многоквартирных домов, включённых в решения КРТ жилой застройки.
«Приняты решения о КРТ в отношении 30 территорий общей площадью 218 га с градостроительным потенциалом почти 2 млн кв.м жилья, — поделилась цифрами заместитель начальника Управления развития жилищного строительства Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области Лариса Шелюгина. — Стройки затеваются в Челябинске, Копейске, Златоусте, Снежинске, Магнитогорске, Аше, Миассе. До 2030 года планируется вовлечь в оборот ещё 59 территорий, это даст возможность построить 5,8 млн кв.м жилья».
«Скорость выхода на строительную площадку, скорость подготовки документов — главные факторы, которые сегодня влияют на развитие отрасли, — подчеркнула главный архитектор Челябинска Ольга Никитина, — и в этом плане КРТ — пример механизма, который максимально ускоряет начало строительства. Передовики по объему КРТ в областном центре — производственные районы с богатым аварийным и изношенным жилфондом. Речь о Ленинском, Тракторозаводском, Советском и Металлургическом районах. Челябинск наряду с Новосибирском и Нижним Новгородом (не говоря о федеральных городах) в лидерах по количеству заключённых контрактов в рамках КРТ, у нас уже наработан солидный опыт по расселению жителей ветхо-аварийного фонда. Раньше это расселение шло гораздо медленнее из-за ограниченного финансирования, но теперь в этот процесс включились инвесторы, и дело заспорилось. Конечно, недовольные периодически находятся, недовольство их заключается в одном: все хотят больше квадратных метров, больше квартир. Ситуация заходит в тупик, когда прописано 15 человек в квартире и все уверены, что теперь каждому обязаны дать минимум по “студии”.
«КРТ — это не что-то новое, мы и раньше расселяли жильцов ветхо-аварийных домов, — заметил президент Челябинского межрегионального Союза строителей Андрей Мурдид. — Основная сложность — выполнить условия всех, кого нужно переселить. Всё остальное, что застройщики уже научились решать. Отрадно, что все стали понимать: без соцобъектов застройщики свою продукцию не реализуют, нужны садики, школы, подъездные дороги. Здесь важна стыковка с бюджетными программами. Дальновидные застройщики, не дожидаясь включения в эти программы, думают, что они могут построить за собственный счет. Большое внимание уделяется благоустройству и развитию территорий, и не только в Челябинске, но и в маленьких селах идёт устройство клубов, скверов и парков. Власти вкладывают бюджет — люди получают новые условия, и это радует».
Переключились на «Семейную».
«Драйвером на рынке жилищного кредитования и недвижимости во второй половине 2024 года однозначно будет “Семейная ипотека” на обновленных условиях, — заявила руководитель Абсолют Банка в Челябинске Юлия Нилова. — Доля заявок по этой программе в нашем банке в Челябинске в июле составила 40%. Прогнозируем, что в ближайшие месяцы она увеличится до 90% от общего числа. В первую очередь это связано с общерыночным трендом на повышение ставок по стандартным программам ипотеки вслед за главным финансовым индикатором — ключевой ставкой Центробанка, которая достигла 18%».
В Сбербанке за первое полугодие 2024 года клиенты оформили 9400 кредитов на общую сумму 26 млрд рублей. С января по апрель в новостройках заключалась только четверть сделок от общего количества. В мае-июне доля сделок в новостройках увеличилась до 45% в связи с предстоящим закрытием программы господдержки.
«Сейчас доля сделок на первичном рынке на уровне 17%, — отметила начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Челябинского отделения Сбербанка Елена Крикун. — Лидирует “Семейная ипотека”, 82% июльских сделок заключается в рамках этой программы. Также в первом полугодии в тренде было ИЖС, это связано с его доступностью, доля кредитов на строительство сохраняется на уровне 20%».
«Да, госпрограмма была триггером продаж, но она завершилась, рынок потихоньку адаптируется под новые условия, — говорит руководитель отдела продаж ЖК “Западный луч” Юлия Тупицина. — Мы сейчас предлагаем клиентам семейную и IT-ипотеку, всевозможные рассрочки, траншевую ипотеку. Это инструменты, которые помогут рынку двигаться дальше. Многие застройщики стараются придумывать какие-то дополнительные фишки, которые привлекут дольщиков. Недостаточно просто находиться в центре или какой-то другой хорошей локации. Сейчас люди покупают не просто квадратные метры, а настроение, среду, добрососедство, смотрят на нюансы. И, кстати, уже не гонятся за большими площадями, а хотят приобретать такие квартиры, чтобы не было бесполезных квадратов. Поэтому востребованы объекты площадью 50−70 квадратов».
«Действительно, в 2024 году на первом месте по популярности и среди новостроек, и на рынке вторичного жилья в Челябинске не однокомнатные, а двухкомнатные квартиры, — подтвердила факт Юлия Нилова. — “Однушки” приобретаются чаще всего родителями для детей-студентов или как первое самостоятельное жилье для молодежи».
При выборе банка для покупки недвижимости в рамках «Семейной ипотеки», эксперт советует обратить внимание на ставку (в Абсолют Банке ставка по обновленной «Семейной ипотеке» — от 5,24% годовых), но важны и другие факторы. Выясните, требуется ли при оформлении сделки супругам становиться созаемщиками. У нас это не обязательно. Это принципиальный момент, потому что право на льготные программы ипотеки сейчас ограничено: «один человек — одна льготная программа». И если супруг является созаемщиком, то он позже не сможет взять еще одну льготную программу, даже после развода. А если не становится созаемщиком, то возможность для него сохраняется.
«С другой стороны, у нас созаемщиками могут быть не только родственники, — рассуждает Нилова. — Это удобно, когда речь идет о незарегистрированных официально отношениях, так называемом “гражданском браке”. Доход созаемщика учитывается при рассмотрении заявки, а значит, шансы на одобрение увеличиваются. Узнайте, допускается ли использование материнского капитала в качестве первоначального взноса. У нас материнским капиталом можно “закрыть” 100% первоначального взноса по “Семейной ипотеке”, и многие заемщики пользуются этой возможностью».
Также в Абсолют Банке можно рефинансироваться по программе «Семейной ипотеки». Допустим, заемщик несколько лет назад купил квартиру в новостройке по стандартной программе банка (любого). А сейчас у него есть ребенок в возрасте до 7 лет. Он может обратиться к нам за рефинансированием по «Семейной ипотеке» и существенно снизить ставку на весь оставшийся срок выплаты займа. Экономия на ежемесячных платежах может составить несколько сотен тысяч и даже миллионы рублей.
Самая пора покупать.
По данным Абсолют Банка, в первой половине 2024 года средняя сумма ипотеки на квартиру в новостройке в Челябинске достигла 4 млн рублей. На готовые квартиры средний чек ниже — 2−2,5 млн рублей. Средний чек по коммерческой недвижимости значительно выше — 8 млн рублей. Чаще всего помещения под бизнес и для сдачи в аренду покупают также в строящихся домах.
Эксперты отмечают, что вопреки ожиданиям после завершения ипотечной программы с господдержкой потребительский спрос до критических отметок не упал.
«С 2023 года было много всего — первоначальный взнос увеличился, ставки выросли, недвижимость подорожала, — перечислила Президент Гильдии Риэлторов Южный Урал, руководитель АН “РАЙОНЫ КВАРТАЛЫ” Наталья Шатрукова. — Но рынок не может стоять на месте, люди всё это приняли, привыкли к новым ценам, ставкам и условиям. Сейчас настроение у наших клиентов улучшилось. Да, не все, кто был сориентирован на покупку квартиры в новостройке по госпрограмме успел это сделать. В Челябинске сейчас большой перекос между ценами на новостройки и “вторичку”: средняя стоимость за квадратный метр жилья на вторичном рынке — 95 тыс. рублей, в новостройке — 113 тыс. Есть дома, близкие к ветхо-аварийной категории, там квадрат может стоить и 40, и 50 тыс. рублей. Но есть и новостройки в центре, где он достигает 240 тыс. Я всегда говорю: если есть потребность покупать жильё, надо покупать сейчас. У нас не было ещё такого периода, чтобы цены пошли вниз. Сейчас цены на вторичное жильё чуть снизились, думаю, немного постоим в стагнации, а к концу года, скорее всего, будет новый всплеск цен».
По данным Росстата, год назад средняя цена за 1 кв.м. жилья в Челябинской области составляла почти 101 тыс. рублей на первичном рынке и около 60 тыс. на вторичном. Среди 16 городов-миллионников в РФ Челябинск отличается выгодной стоимостью жилья. Дешевле оно только в Нижнем Новгороде (87 тыс. рублей), Волгограде (104 тыс.) и Воронеже (108 тыс.).
КСТАТИ.
Какие объекты скоро строят на Южном Урале?
В 2024 в регионе планируется ввести в эксплуатацию шесть объектов образования — две школы в Увельском районе на 300 мест и в Каслинском на 199, а также четыре детсада на 745 мест суммарно (один в Челябинске на 140, один в Карталинском районе на 135 и два в Копейске на 470 (120 и 350). Также завершится строительство трёх школ — двух в Челябинске на 1110 мест и 1550 мест, и одной в Магнитогорске на 1224 места.
«С начала 2024 года введены в эксплуатацию детский сад на 230 мест в Аргаяшском районе и три ФОКа (в Аргаяшском, Сосновском и Уйском районах), — сообщил начальник Управления капитального строительства Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области Андрей Цуканов. — Завершено строительство ещё двух ФОКов в Верхнем Уфалее и Нязептровске, до 1 сентября их также введут в эксплуатацию. Построено 11 фельдшерско-акушерских пунктов, 2 офиса врача общей практики и 3 амбулатории в Сосновском районе. Кроме того, начато строительство хирургического корпуса детской областной больницы и комплекса новых помещений дома-интерната для престарелых и инвалидов в Красноармейском районе “Берёзки”. До конца года будут сданы два ФАПа и центр культурного развития в Карабаше, Дом культуры в Томино Сосновского района и здание репетиционной базы ансамбля танца “Урал” в Челябинске».
Ипотечные цифры.
За первое полугодие 2024 года южноуральцы взяли в банках почти 23 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму более 60 млрд рублей. Это меньше, чем в прошлом году, на 14,2% и 6,8% соответственно. При этом задолженность населения по ипотечным ссудам за год увеличилась на 27,7% и на 1 июля 2024 составила почти 365 млрд рублей.
«Средний размер ипотеки в июне 2024 года составил 2,8 млн рублей, — поделились данными в пресс-службе челябинского Отделения Банка России. — В июне 2023 года — это была цифра чуть меньше — 2,5 млн рублей. Средний срок заимствования — 24 года, а год назад ипотеку брали на 22 года».
Средневзвешенная ставка по ипотеке в июне составила 8,3% годовых.
