Второй год подряд продажи новостроек в I квартале демонстрируют идентичную картину: сильный спад в январе и феврале сменяется резким ростом в марте. По данным сервиса DataFlat, рост продаж новостроек в Московском регионе по итогам марта составил 48% — до 11 945 договоров долевого участия (ДДУ). В марте прошлого года договоров заключили на 3% больше.
Циан приводит аналогичные данные, с которыми ознакомился Forbes: 11 900 ДДУ. «В I квартале 2024 года в новостройках Москвы и Подмосковья было продано 29 300 квартир и апартаментов, — уточняют аналитики Циан. — Столько же застройщики продали год назад, в I квартале 2023 года. Учитывая, что тогда ипотечные условия были значительно лучше, нынешний результат можно считать успехом».
Участники рынка, опрошенные Forbes, полагают, что речь все же не идет о новой сезонной конфигурации. Нетипичная для I квартала картина повторяется второй год подряд, но в 2023-м и 2024 годах к подобному результату приводили разные условия.
Февральский провал и следующий за ним мартовский взлет собеседники Forbes объясняют тем, что начиная с января условия работы рынка новостроек два года подряд менялись и рынку требовалось два месяца, чтобы как-то к ним привыкнуть.
«Новая сезонность выражается в том, что спрос медленнее восстанавливается после новогодних каникул, — констатирует управляющий директор компании “Метриум” Руслан Сырцов. — Раньше, например, в 2020-м, 2021-м и 2022 годах, уже в феврале число сделок на рынке строящегося жилья Москвы приближалось к среднегодовым значениям, увеличиваясь по сравнению с январем на 40%. В 2023-м и 2024 годах количество ДДУ в феврале не растет, а остается примерно на январском уровне, восстановление наступает только в марте. Впрочем, я бы не стал делать далеко идущие выводы о каком-то фундаментальном изменении на рынке только на основе динамики двух последних лет. Такой результат может быть вполне случайным, возникшим под влиянием разных обстоятельств».
«Это не столько новая сезонность, сколько два месяца — это именно тот срок, за который рынок успевает адаптироваться к очередной новой реальности, — говорит руководитель “Циан-Аналитики” Алексей Попов. — Год назад отменили нулевую ипотеку, в этом году серьезно изменили условия льготных программ как таковых. Январь и февраль ушли на поиск новых идей, в марте спрос вырос».
Некоторые из экспертов винят в просадке спроса в феврале комиссии, которые банки попытались ввести за выдачу льготной ипотеки, а мартовский взлет связывают с их отменой.
«Основным фактором такого всплеска является отложенный спрос с января по февраль, на который, к примеру, в этом году повлияли споры между банками и застройщиками по вопросам субсидирования ипотечной ставки, — считает генеральный директор Ricci | Жилая недвижимость Екатерина Ломтева. — Возникали ситуации, когда банк отказывал в выдаче ипотечного кредита либо переносил заявки на март». Схожее мнение высказал еще ряд опрошенных экспертов.
Рынка вторичной недвижимости перемены в сезонности не коснулись. Февральские продажи были лучше январских на 43%, то есть динамика спроса привычная. Результаты марта Росреестр на момент публикации еще не обнародовал, а представители агентств недвижимости как позитивное явление оценивают рост предложения, но вздыхают над проседающим спросом.
«Обычно по количеству авансов и сделок март на 20−25% превосходит февраль, — напоминает директор направления “Вторичный рынок” “Инком-Недвижимости” Сергей Шлома. — В этом году только плюс 10%. Март 2024 года был на 25% менее результативным, чем март 2023-го. Первый квартал этого года по реализованному спросу (авансы и сделки) на 43% уступил предыдущему (то есть IV кварталу 2023-го) и на 23% I кварталу 2023-го».
Метрики потенциального спроса (число просмотров объявлений на площадке Циан) по итогам I квартала на 18% уступают показателям прошлого года, добавляет Попов из «Циан-Аналитики». По его оценке, в реализации находится 38 000 квартир.
«Объем предложения относительно апреля прошлого года вырос на 5−7%», — добавляет директор компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева.
По данным «Миэль» (есть у Forbes), объем предложения вторичной городской недвижимости в марте 2024 года вырос до 40 700 объектов, что на 5% больше, чем месяцем ранее. В целом за I квартал рост составил более 17%.
Цены на первичную и вторичную недвижимость меняются разнонаправленно: новостройки плавно дорожают, а «вторичка» впала в стагнацию. «На сегодня в границах старой Москвы суммарный объем предложения составляет 2,05 млн кв. м жилья (либо 36 500 лотов), со средневзвешенной ценой экспозиции 542 700 рублей за квадратный метр, — подсчитала Ломтева из Ricci | Жилая недвижимость. — Средний бюджет покупки — 30,5 млн рублей».
«В январе-феврале рынок находился в состоянии затишья. Как результат, в первые два месяца средняя цена предложения продемонстрировала небольшое снижение на уровне 2%, — уточняет директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer Екатерина Петрова. — Однако уже в марте на фоне увеличения покупательской активности средняя цена квадратного метра снова возобновила рост (на 3% за месяц). В результате к концу марта средняя цена предложения на рынке составила 447 700 рублей за квадратный метр, что на 1% больше показателя декабря 2023 года».
Жилье на вторичном рынке перестало демонстрировать значимую динамику, скатившись к стагнации. По данным «Миэль», средняя цена квадратного метра по округам Москвы в марте по сравнению с февралем практически не изменилась: рост средней цены на 1% зафиксирован только в Центральном и Зеленоградском округах, снижение на 1% — в Южном округе, средний размер дисконта в сделках — 3%. «Номинальные цены предложения в I квартале 2024 года не изменились, — констатирует Попов из “Циан-Аналитики”. — Они колебались в очень узком диапазоне 336 000−337 000 рублей за квадратный метр, это на 7% больше аналогичных показателей прошлого года».
Почему же люди покупают дорожающие новостройки, а спрос на более доступное вторичное жилье тихо сползает вниз? Разгадка все та же — ипотека, говорят участники рынка. Льготные программы продолжают разогревать ценник на первичном рынке, а высокие рыночные ставки тормозят спрос на готовое жилье.
«Ипотека была и пока еще остается драйвером на первичном рынке за счет льготных программ, несмотря на снижение доли ипотечных сделок», — объясняет основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Застройщики полны оптимизма, поэтому выводят на рынок новые проекты и ждут роста продаж. «В I квартале 2024-го продажи были открыты в 12 жилых комплексах, годом ранее, в январе — марте 2023-го, на рынок вышло лишь восемь проектов», — подсчитала Петрова из Pioneer.
«Объем нового предложения в I квартале превысил показатели прошлого года на 26%, — добавляет директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина. — С начала года на рынок было выведено 0,8 млн кв. м, основной рост объемов в сегменте бизнес-класса: плюс 161% к прошлому году (470 000 кв. м — проектная площадь выведенных корпусов). В комфорт-классе снижение и меньшие объемы: минус 9% (240 000 кв. м)».
«Мы ожидаем рост продаж во II квартале 2024 года, — настроен оптимистично директор по продукту и аналитике группы “Самолет” Леон Пряжников. — Во-первых, начнется сезон высокой покупательской активности. Во-вторых, застройщики предложат много инструментов для продаж. К тому же может возникнуть волна желающих приобрести жилье в виду грядущих изменений программы льготной ипотеки». Речь идет о том, что многие захотят успеть впрыгнуть в последний вагон, пока льготные условия не отменили.
На вторичном рынке ипотеку берут, но уповают на снижение ключевой ставки и возможности рефинансирования. «По нашим наблюдениям, на вторичном рынке продажи с привлечением ипотеки буксуют, слишком дорого обслуживать полный кредит по такой ставке, — говорит Доброхотова. — Если клиент вынужден использовать ипотеку по рыночной ставке, независимо от сегмента, он постарается собрать максимально возможный первоначальный взнос и будет крайне внимательно отслеживать уровень ключевой ставки, чтобы при первой же возможности рефинансировать кредит». Тезис о надежде на рефинансирование повторили еще несколько собеседников Forbes.
«Сейчас есть ощущение, что продаж не хватает, но на самом деле это не так: рынок вышел на минимально нормальный уровень по количеству сделок в отличие от аномально большого числа покупателей в 2023 году, — резюмирует Шлома из “Инком-Недвижимости”. — В этом году рынок недвижимости будет медленно ползти вниз. Для того чтобы он быстро падал, нужен какой-то очень громкий повод и паника. Сейчас никакой паники уже нет, люди ко многому привыкли, поэтому в этом году мы будем видеть постепенный рост предложения и незначительное плавное уменьшение цен».
