По данным Росреестра, с начала года в Москве было заключено 65 981 сделка по купле-продаже жилья, что на 15,5% меньше показателя за аналогичный период прошлого года. Тем не менее участники рынка, опрошенные Forbes, говорят о том, что эту коррекцию следует считать не обвалом, а возвращением к нормальным значениям.
Осторожно, норма возвращается.
В июне 2024 года на московском рынке было заключено 11 349 договоров купли-продажи квартир. Падение относительно июня 2023 года составило 27,9%. Однако, исходя из данных Росреестра за 10 лет, с 2013 по 2023 год, в июне в среднем заключалось 11 478 договоров, таким образом, отклонение от среднего показателя для этого месяца составило всего 1,1%.
Собеседники Forbes тоже считают, что рынок возвращается к норме. «Хотя наблюдается снижение активности по сравнению с прошлым годом, это не является критическим падением, поскольку прошлый год был аномально активным на рынке вторичного жилья», — обращает внимание директор компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. «Панические настроения улеглись, и рынок вернулся к норме с тенденцией к небольшому снижению количества сделок», — добавляет основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate Татьяна Агеева.
Но есть среди участников рынка и пессимисты, склонные считать, что спад продолжится. «Если мы посмотрим на опережающие показатели, такие как количество объектовых звонков, сроки экспозиции и объем предложения, то поймем, что на рынке вторичного жилья наблюдается не стабилизация, а охлаждение», — говорит руководитель агентства недвижимости «Pro Обмен» и вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина.
«В январе — мае 2024 года в среднем заключалось 11 900 договоров купли-продажи, — подсчитал руководитель “Циан. Аналитики” Алексей Попов. — Это лишь на 11% ниже фоновых значений двух последних лет. С учетом рекордных объемов продаж во второй половине прошлого года этот результат можно определить как “выше ожиданий”.
Ждун vs. ждун.
Коррекция количества сделок на вторичном рынке может быть даже временной, поскольку основным трендом середины 2024 года стала своеобразная битва ожиданий: покупатели ждут скидки, поэтому не торопятся выходить на сделку, а продавцы рассчитывают на оживление спроса и не спешат снижать цены.
«Сегодняшнюю ситуацию на вторичном рынке можно охарактеризовать как затишье, и не только со стороны покупателей, но и со стороны продавцов: многие из них при ослаблении покупательской активности выбрали не понижать стоимость, а временно снять свои объекты с продажи и подождать лучших условий для спроса, — объясняет директор направления “Вторичный рынок” компании “Инком-Недвижимость” Сергей Шлома. — Поэтому экспозиция расширилась совсем незначительно, и стоимость объектов не уменьшается».
«Те, у кого есть возможность или необходимость подождать, находятся в фазе ожидания, — добавляет управляющий директор “Миэль Сущевский” Александр Москатов. — Они остаются на рынке, их объекты находятся в продаже, но они не торопятся активно работать с ценой. К осени, полагаю, продавцы будут вынуждены принимать решение: продавать квартиру в этом году или нет. Те, кому действительно надо продавать, будут продавать».
«Многие не готовы торговаться, потому что планировали продать [квартиру], чтобы купить новостройку, — объясняет директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Вторая категория — те, у кого готовый объект с отделкой, и они могут просто сдать его в аренду, потому что ставки по аренде растут. И последние — те, кто просто решил отложить продажу до лучших времен, на неопределенный срок. Они, по сути, уже ничего не ждут».
Покупатели не столько дожидаются, сколько требуют скидок. «Если очень упростить, то сегодня на вторичном рынке Москвы ситуация такая, что в условиях стагнации продавцы готовы на торг максимум в 5% [от цены], а покупатели рассчитывают на дисконт в 10%», — говорит генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин.
«Покупатели действительно хотят продавить скидки, настаивают на том, что скоро спрос вообще упадет и продавать будет некому, но им это не особенно удается, — отмечает Агеева из Ageeva Real Estate. — Рынок остается спокойным, общие цены высокими, а настроения в обществе стабильными, и продавцы не собираются жертвовать своей прибылью».
С этим согласны не все собеседники Forbes, многие из них говорят, что сделки уже проходят с дисконтами, то есть покупателям довольно часто удается настоять на своем. «В условиях ограниченного спроса многие собственники готовы идти на уступки и предоставлять значительные скидки для ускорения продажи, — говорит Гордеева из “Этажей Прайм”. — Уровень дисконта может достигать 8−10% в зависимости от района и состояния квартиры». Частный инвест-брокер в недвижимость Александр Мирошниченко уточняет, что успешнее других торгуются покупатели с полной суммой на руках.
«Цены, которые мы видим в объявлениях на агрегаторах, часто выше реальных цен сделок, — подчеркивает генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков. — Несмотря на визуальную стабильность цен, на практике получить хорошие деньги за квартиру сейчас практически невозможно. Либо не будет покупателей, либо они будут настаивать на значительных скидках».
По данным аналитического центра «Инком-Недвижимости», с которыми ознакомился Forbes, сейчас среднестатистическая однокомнатная квартира на вторичном рынке старой Москвы стоит 9,46 млн рублей (плюс 1,7% с начала года), двухкомнатная квартира в среднем оценивается в 13,77 млн рублей (плюс 1,8%), медианная стоимость трехкомнатной квартиры находится на уровне 19,73 млн рублей (плюс 3,1%).
По оценке «Циан. Аналитики», сделанной по запросу Forbes, на 10 июля запрашиваемая цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы составляла 338 000 рублей, что на 0,2% больше, чем в начале года. На протяжении всех шести месяцев цены колебались в узком диапазоне от 335 800 рублей до 338 300 рублей.
Поживиться на новостройках.
Возможное оживление спроса собеседники Forbes связывают с тремя факторами: снижением ипотечных ставок, наступлением осени и перетеканием части спроса на вторичный рынок из сегмента новостроек. «Мы не исключаем постепенного перетекания спроса с первичного на вторичный рынок жилья из-за более доступной цены квадратного метра готового жилья», — говорит Гордеева из «Этажей Прайм». «Что касается предпочтений покупателей между первичным и вторичным рынком, раньше соотношение было около 60/40 в пользу первички из-за низкой ставки и субсидированных программ, — добавляет директор агентства “Дорогая, я дома” Алексей Лякин. — Сейчас, думаю, это соотношение изменится в пользу вторички.
«Одним из факторов роста будет перетекание спроса с рынка новостроек на вторичку, — уверена Никитина из “Pro Обмен”. — Количество льготных ипотечных программ сократилось, требования по ним ужесточили. Соответственно, фактор, делающий новостройки более привлекательными, уходит. Поэтому ожидаем, что люди, которые ищут квартиру для жизни, будут все чаще делать выбор в пользу вторичного жилья».
На осеннее оживление рынок жилья надеется каждый год, и 2024-й не исключение. «Как правило, к осени в Москве и Московской области начинаются деловой и учебный сезон, — продолжает Никитина. — Сюда начинают приезжать люди на работу, на учебу. Естественно, это создает добавленный спрос на недвижимость».
«Остается ждать осени, когда традиционно деловая активность увеличивается, — вздыхает Шлома из “Инком-Недвижимости”. — Взлет спроса маловероятен и в этот период, поэтому тем, кто желает продать свою квартиру, придется снижать стоимость, чтобы привлечь к ней интерес покупателей. Застой не может длиться вечно, и снижение стоимости неизбежно. Коррекция будет плавной, примерно по 1% в месяц».
Надежды на снижение ставок наиболее призрачны, их собеседники Forbes упоминали больше в качестве гипотетической ситуации, не привязанной к какому-либо временному отрезку. «Чтобы рынок вторички ожил, нужна адекватная процентная ставка: на мой взгляд, 12% годовых было бы достаточно для начала активного движения», — мечтает Лякин.
«При ставке в 12% вторичный рынок может значительно оживиться, так как многие новостройки станут менее интересны», — соглашается инвест-брокер Мирошниченко. «Надежда умирает последней, и продавцы всегда на что-то надеются», — резюмирует Москатов из компании «Миэль».
